Legge sulla Vendita di Unità Immobiliari da Costruire
(Off-Plan Law)
La Legge n. 13 del 2008, nota come Off-Plan Law, aggiornata con regolamenti successivi dal Dubai Land Department (DLD), stabilisce regole chiare per proteggere gli acquirenti di unità immobiliari non ancora costruite o in fase di costruzione (off-plan units).
Obiettivi della Legge Off-Plan
L'obiettivo principale della normativa è garantire trasparenza e sicurezza nelle transazioni immobiliari off-plan, affiancando alla protezione finanziaria offerta dalla Escrow Law (Legge n. 8 del 2007) una protezione di carattere contrattuale e legale.
Protezione degli Acquirenti
- Tutti i contratti di vendita di unità off-plan devono essere registrati nell'Interim Real Estate Register gestito dal DLD.
- Una volta completata la costruzione, i contratti vengono trasferiti al Registro Principale, con il rilascio del Title Deed (certificato di proprietà ).
- In caso di inadempimento del costruttore, l'acquirente può rivolgersi direttamente al DLD per ottenere la registrazione della proprietà .
Requisiti per i Costruttori
I costruttori devono soddisfare i seguenti requisiti per vendere unità off-plan:
- Registrazione obbligatoria presso il DLD.
- Licenza commerciale valida rilasciata dal Dubai Economic Department (DED).
- Titolo di proprietà del terreno.
- Progetti approvati dalle autorità competenti.
- Creazione di un conto escrow dedicato per ciascun progetto.
Regole per la Pubblicità e Vendita
- I costruttori possono pubblicizzare e vendere unità off-plan solo previa autorizzazione scritta del DLD.
- Prima di avviare le vendite, devono essere ottenute tutte le approvazioni necessarie e deve essere attivato il conto escrow.
- I costruttori non possono richiedere commissioni aggiuntive oltre alle spese amministrative approvate dal DLD.
Trasferimento della ProprietÃ
- Il trasferimento di proprietà di un'unità off-plan deve essere registrato presso l'Interim Real Estate Register.
- In caso di rivendita, il costruttore deve partecipare alla transazione ma può richiedere solo le spese amministrative approvate dal DLD.
Ipoteche su Unità Off-Plan
- Le unità off-plan possono essere ipotecate solo se registrate nell'Interim Register.
- Una volta completata la costruzione, l'ipoteca viene trasferita al Registro Principale insieme al titolo di proprietà .
Obblighi e Risoluzione del Contratto
- In caso di mancato pagamento da parte dell'acquirente, il costruttore deve notificare il DLD.
- L'acquirente ha 30 giorni di tempo per sanare l'inadempimento.
- Se l'acquirente non adempie, il costruttore può risolvere il contratto, trattenendo fino al 30% delle somme versate.
Variazioni nelle Dimensioni dell'UnitÃ
- Se l'unità risulta più piccola rispetto a quanto concordato, l'acquirente deve essere compensato dal costruttore.
- Variazioni minime (tra il 7% e il 10%) possono essere considerate marginali e non richiedere compensazioni.
Registro degli Agenti Immobiliari
- Solo agenti registrati presso il Dubai Land Department (DLD) possono vendere unità off-plan.
- Gli accordi tra costruttore e agente devono essere registrati nel registro ufficiale.
Sanzioni per Violazioni
- Multe fino a AED 100.000 per attività non autorizzate.
- Cancellazione dal registro dei costruttori per ritardi ingiustificati nell'avvio dei lavori.
- Responsabilità penale per dichiarazioni false o pratiche fraudolente.
Conclusione
La Off-Plan Law rappresenta un pilastro fondamentale per la protezione degli investitori nel mercato immobiliare di Dubai. L'introduzione di registri obbligatori, conti escrow dedicati e la vigilanza del DLD garantiscono un ambiente sicuro e trasparente per gli acquirenti di immobili off-plan.
L'acquisto di immobili off-plan è sempre un'operazione ad alto rischio e richiede un'attenta due diligence sia sul costruttore che sul progetto. È fondamentale esaminare nel dettaglio i contratti proposti per evitare pericolosi passi falsi o ingenti perdite di denaro. Affidarsi a un consulente legale esperto in questa materia è essenziale per navigare con sicurezza nel complesso panorama normativo di Dubai. Con quasi 20 anni di esperienza nel settore, il nostro studio ha affrontato con successo decine di casi, offrendo ai clienti una consulenza mirata e approfondita che garantisce protezione e chiarezza in ogni fase dell'investimento.
