Legge n.9 del 2009 sugli Inadempimenti nei Contratti di Unità Immobiliari da Costruire
La Legge n.9 del 2009, che ha modificato gli articoli 2 e 11 della Legge n.13 del 2008, stabilisce un quadro chiaro e dettagliato per affrontare i casi di inadempimento nei contratti di acquisto di unità immobiliari off-plan (non ancora costruite o in fase di costruzione). Questa normativa è essenziale per proteggere sia gli sviluppatori che gli acquirenti, assicurando trasparenza e chiarezza nei casi di inadempimento.
Procedura in Caso di Inadempimento dell'Acquirente
1. Il costruttore deve notificare il Dubai Land Department (DLD) dell'inadempimento.
2. Il DLD invierà una diffida formale all'acquirente, concedendo 30 giorni per adempiere agli obblighi contrattuali.
3. Se l'inadempimento persiste, le conseguenze variano in base allo stato di avanzamento del progetto:
• Progetto completato all'80%:
◦ Il costruttore può trattenere quanto già pagato.
◦ Può richiedere il saldo rimanente o procedere con la vendita all'asta dell'unità.
• Progetto completato al 60%:
◦ Il costruttore può risolvere il contratto.
◦ Può trattenere fino al 40% del valore totale del contratto.
• Progetto iniziato ma non completato al 60%:
◦ Il costruttore può risolvere il contratto.
◦ Può trattenere fino al 25% del valore totale del contratto.
• Progetto non ancora iniziato (senza colpa del costruttore):
◦ Il costruttore può risolvere il contratto.
◦ Può trattenere fino al 30% delle somme pagate.
Definizione di Inizio della Costruzione
La legge chiarisce che per "inizio della costruzione" si intende:
• La consegna del terreno all'appaltatore.
• L'effettivo avvio dei lavori di costruzione secondo i progetti approvati dalle autorità competenti.
Questa definizione esclude qualsiasi interpretazione basata solo sull'approvazione dei progetti senza attività concreta in cantiere.
Restituzione delle Somme Versate
• In caso di risoluzione del contratto, il costruttore deve restituire l'importo residuo all'acquirente entro 1 anno dalla risoluzione o 60 giorni dalla rivendita dell'unità.
• Se il RERA cancella il progetto, il costruttore deve restituire integralmente le somme depositate sull'Escrow Account agli acquirenti.
Retroattività della Legge
La normativa si applica retroattivamente a tutti i contratti conclusi prima del 30 aprile 2009.
Tutela dell'Acquirente in Caso di Inadempimento del Costruttore
Sebbene la legge sembri orientata principalmente a proteggere gli sviluppatori, vi sono punti chiave che offrono tutela anche agli acquirenti:
• Se la costruzione non è iniziata per negligenza del costruttore, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione integrale delle somme pagate.
• La definizione chiara di "inizio della costruzione" impedisce ai costruttori di dichiarare falsamente l'avvio dei lavori basandosi solo su documentazione approvata.
Importanza della Consulenza Legale Esperta
La complessità della Legge n.9 del 2009 e le sue implicazioni pratiche richiedono un'approfondita conoscenza giuridica. A Dubai, non esiste la figura del Notaio come in Italia, il che rende ancora più cruciale affidarsi a un avvocato esperto in diritto immobiliare.
Un consulente legale qualificato può:
• Verificare la conformità del progetto e dei contratti.
• Effettuare una due diligence completa sul costruttore.
• Assistere in caso di inadempimento, sia da parte dell'acquirente che del costruttore.
• Rappresentare gli interessi del cliente davanti al Dubai Land Department (DLD) e al RERA.
Con quasi 20 anni di esperienza nel mercato immobiliare di Dubai, il nostro studio ha assistito numerosi clienti nella gestione di contratti off-plan, garantendo protezione legale e sicurezza nelle transazioni.
Conclusione
La Legge n.9 del 2009 è un importante strumento di regolamentazione per il mercato immobiliare off-plan di Dubai. Tuttavia, la sua applicazione può presentare complessità significative sia per acquirenti che per sviluppatori.
Affidarsi a un consulente legale esperto è l'unico modo per navigare con sicurezza nella normativa, evitare rischi finanziari e garantire che i propri diritti siano pienamente tutelati.
Il nostro studio legale è a disposizione per offrire consulenza mirata e approfondita, assicurando trasparenza e conformità in ogni fase della transazione immobiliare.
