L’uso della clausola di “forza maggiore” nei contratti di compravendita immobiliare

Una clausola di poche parole, sepolta nella maggior parte dei contratti di compravendita immobiliare, è oggi al centro di controversie per miliardi di Dirham negli Emirati Arabi Uniti.

Storicamente, il concetto di "forza maggiore" (in inglese il termine è “force majeure”) è stato applicato con riferimento a inondazioni, terremoti e altri disastri naturali imprevisti che impediscono ad una delle parti di onorare i propri obblighi assunti contrattualmente.

Negli ultimi anni il concetto di forza maggiore è stato invocato come scusa per giustificare i ritardi nella costruzione dei progetti che sono in fase di stallo.

Questo ha permesso ai costruttori di respingere le richieste degli investitori che sperano di ottenere la restituzione dei loro soldi a seguito del mancato rispetto del termine di  completamento dell’opera.

La clausola di forza maggiore è stata invocata dai costruttori  in una vasta gamma di ipotesi, tra cui l’assenza di collegamenti alle utenze idriche ed elettriche per colpa del Master Developer o la crisi finanziaria globale.

Definire e interpretare le clausole di forza maggiore è fonte di polemiche ed oggetto di ampio dibattito nella comunità giuridica locale.

Sebbene il concetto di “forza maggiore” si rinviene in quasi tutte le giurisdizioni, la sua applicazione varia a seconda dell’ordinamento giuridico in cui è invocata.

Alcuni tribunali adottano un approccio letterale, consentendone l'uso solo in ipotesi di calamità naturali. Altri accettano una definizione più aperta, consentendone l'applicazione alle circostanze ritenute indipendenti dalla volontà delle parti contrattuali.

A Dubai, la definizione e l’ampiezza della clausola di forza maggiore è una questione centrale in numerose controversie, a cominciare quelle tra i proprietari ed i costruttori, come nel caso del progetto Jumeirah Golf Estates.

In tale progetto ci sono molte abitazioni completate o quasi completate, ma gli acquirenti non sono stati in grado di prenderne possesso perché il Master Developer, Nakheel, non ha finito le infrastrutture.

Pertanto i singoli costruttori hanno invocato la causa di forza maggiore, evidenziando che Nakheel ha problemi finanziari, come un’ipotesi “al di là del loro controllo” che impedisce di ritenerli inadempienti all’obbligo di consegnare le unità.

In altri casi, i costruttori hanno invocato la crisi del credito e il grande numero di acquirenti insolventi come motivo di “forza maggiore” tale da giustificare l’estensione della data di completamento prevista per i loro progetti.

Il codice civile degli Emirati Arabi Uniti non tratta specificamente l’ipotesi di forza maggiore, ma fornisce un margine di discrezionalità al giudice per ridurre, in presenza di circostanze attenuanti, gli obblighi eccessivamente onerosi a carico delle le parti.

La crisi finanziaria globale non può però qualificarsi come "circostanza attenuante", dato che è un evento pur sempre prevedibile per un imprenditore.

La clausola di forza maggiore non dovrebbe essere utilizzata per coprire le falle nel modello di business adottato dai costruttori e dagli imprenditori in generale.

La crisi del credito, la carenza di domanda, gli scioperi sono tutti eventi che un imprenditore deve tenere presente allorché definisce il business plan del suo progetto.

Del resto, se si accettasse l’interpretazione secondo cui la clausola di forza maggiore comprende qualsiasi evento al di fuori del controllo dell’imprenditore, quali gli eventi naturali, politici o finanziari, allora non ci sarebbe un limite alle giustificazioni che potrebbe invocare un imprenditore a fronte del suo inadempimento agli obblighi contrattualmente assunti.

Inoltre, dovrebbe quantomeno porsi un limite di tempo per l’invocazione della forza maggiore quale giustificazione all’inadempimento, poiché, prima o poi, i contratti devono essere onorati.

In alcuni recenti casi, le Corti degli Emirati Arabi Uniti si sono schierate con gli investitori, dichiarando che i costruttori non possono invocare la crisi finanziaria quale ipotesi di forza maggiore che giustifica il loro inadempimento all’obbligo di consegnare nei tempi stabiliti l’unità immobiliare.

Va peraltro detto che nel sistema emiratino non esiste la regola – di stampo anglosassone – del valore vincolante dei precedenti giurisprudenziali, per cui non vi sono garanzie che altre vertenze possano concludersi nel medesimo modo.

Per cercare di prevenire i conflitti, molti costruttori stanno ora modificando i contratti, elencando nella clausola di “forza maggiore” una serie di circostanze avverse, tra cui gli incendi e il mancato adempimento da parte di sub-appaltatori.

Se entrambe le parti concordano sul testo del contratto e lo firmano, potrà essere poi difficile contestare successivamente l’operatività della clausola qualora si verifichi un evento ivi espressamente elencato.

Difatti, in tal caso il Giudice non può intervenire laddove le parti erano state d’accordo sulla definizione della forza maggiore. Occorre pertanto prestare la massima attenzione allorché si sottoscrive un contratto di compravendita immobiliare.

(il presente intervento è tratto da un articolo apparso recentemente sul quotidiano on-line thenational.ae)