Il 14 agosto 2008 è stata emanata la legge n. 14 che disciplina la materia delle ipoteche.
Tale legge costituisce un ulteriore passo avanti per regolare le attività immobiliari a Dubai.
La legge chiarisce la posizione dei costruttori, dei mutuanti e dei mutuatari che operano nel mercato immobiliare ed introduce nuove regole per garantire i mutui relativi a proprietà già completate o ancora da costruirsi o in corso di costruzione (c.d. off-plan).
La principale novità consiste nella previsione della possibilità di registrate dei vincoli (ipoteche) anche sulle proprietà non ancora costruite o in corso di costruzione.
La legge si applica ad ipoteche iscritte sia su immobili (terreni e costruzioni) che su parti indivise dei terreni (in ottemperanza alla legge sul condominio – c.d. Strata Law).
Status del mutuante
Il mutuante deve essere una banca, società o istituto finanziario con regolare licenza e registrato presso la UAE Central Bank per fornire finanziamenti ipotecari negli Emirati Arabi Uniti.
Coloro che vogliono fornire finanziamenti ma non sono registrati devono prendere accordo con una banca locale che agirà quale “security agent”.
Status del mutuatario
Il mutuatario deve essere proprietario dell’immobile ed in condizione di disporne.
Anche il proprietario di unità da costruire potrà richiedere un mutuo ipotecario purché la proprietà sia registrata presso l’“Interim Real Estate Register” tenuto presso il Dubai Land Department, c.d. DLD (vedi le faq in tema di off-plan law).
La proprietà
Può essere non solo una proprietà di fatto ma anche di diritto, ossia relativa ad immobili da costruire.
Non è però ancora chiaro cosa intenda la legge per proprietà “disponibile” poiché molti contratti relativi ad unità off-plan prevedono la clausola che la proprietà non possa essere trasferita prima della costruzione definitiva o per un certo periodo di tempo dopo il completamento.
Formalità
Un’ipoteca non è valida a meno che non sia iscritta nel registro tenuto dal DLD.
Il prestatore sosterrà i costi di iscrizione dell’ipoteca a meno che le parti non abbiano previsto diversamente.
L’ipoteca verrà registrata usando un documento standard fornito dalle autorità.
Grado dell’ipoteca
Il grado dell’ipoteca verrà determinato dalla sua data di registrazione.
Garanzia di un debito
L’ipoteca deve garantire un debito che è dovuto o promesso al momento del rilascio dell’ipoteca.
Si pone quindi un problema nel caso in cui il master developer (appaltatore) trasferisca al sub developer (subappaltatore – costruttore effettivo) un terreno e vi iscriva sopra un’ipoteca per le obbligazioni dovute dal sub developer, dato che al momento dell’ipoteca tali obbligazioni non sono ancora sorte.
Divieto di disporre
Il mutuatario non può disporre del bene ipotecato senza il consenso del prestatore del mutuo.
Ciò dovrebbe significare che il proprietario non può concedere in locazione il bene senza il consenso del prestatore.
Sostituzione della garanzia
Se l’immobile ipotecato perisce o viene danneggiato, l’ipoteca si estende ad altri immobili mantenendo lo stesso grado originario.
Cessione dell’ipoteca
Il prestatore del mutuo può assegnare l’ipoteca ad un terzo con il consenso del mutuatario ed il contratto deve essere registrato presso il DLD.
Il prestatore può anche cedere ad altro prestatore il proprio grado di ipoteca.
Priorità
Il grado di priorità, in caso di più ipoteche, è determinato dal numero seriale secondo cui l'ipoteca è registrata presso il DLD.
Qualora vengano presentate allo stesso momento più ipoteche, tutte avranno pari grado.
E’ previsto il diritto di sequela nel caso di cessione a terzi del bene ipotecato.
Attività esecutiva sulla proprietà ipotecata
In caso di inadempienza del mutuatario, il prestatore deve anzitutto inviare una diffida formale tramite un pubblico ufficiale dando un termine di adempimento non inferiore a 30 giorni.
Trascorso questo termine, il prestatore si potrà rivolgere al Giudice per chiedere che il bene sia venduto all’asta.
Il Giudice potrà però posporre la vendita se accerta che il mutuatario è in grado di pagare.
