(dicembre 2010)
In base all’art. 32 della legge sulla proprietà condominiale (Legge n. 28 del 2007) il direttore del Land Department di Dubai ha la facoltà di introdurre linee guida ed istruzioni per rendere effettiva la normativa.
In data 13 aprile 2010 (c.d. “effective date”) sono state pubblicate una serie di istruzioni (“directions”) relative alla gestione della proprietà condominiale.
In tali directions sono contenute anche alcune norme aventi lo scopo di rendere trasparente l’atto di compravendita e tutelare quindi il consumatore-acquirente, elencando tutte le informazioni che devono essere fornite a coloro che intendono acquistare una proprietà immobiliare a Dubai all’interno di progetti in regime di condominio.
Qui di seguito verranno analizzati i tratti salienti di questa disciplina.
1.Chi è tenuto a rispettare le disposizioni di questa nuova normativa volta alla trasparenza del mercato immobiliare?
2.Che cosa si intende per “proposed unit”?
“Proposed Unit” è definita come un’unità immobiliare:
3.Che cosa si intende per “progetto approvato”?
4.Obblighi per il “primo periodo”
Durante il “primo periodo” (sia in caso di vendita che di rivendita di una “proposed unit” all’interno di un “progetto approvato”) il venditore deve allegare al contratto di compravendita una informazione sulle caratteristiche generali del progetto (c.d. “notice to purchaser”) nella forma approvata dal RERA (Real Estate Regulatory Agency).
5.Quali sono le conseguenze legali in caso di violazione di tale obbligo?
Se il costruttore o il rivenditore non adempiono all’obbligo di allegare al contratto di compravendita tale “notice to purchaser”, il contratto di compravendita è nullo e privo di effetti.
6.Obblighi per il “secondo periodo”
Il “secondo periodo” è definito come quel periodo che inizia dopo la fine del primo periodo e termina alla fine dei successivi sei mesi (in pratica, il 13 novembre 2010).
Durante il secondo periodo, in caso di vendita di una “proposed unit”, il costruttore deve:
Durante il secondo periodo, in caso di rivendita della “proposed unit”, il rivenditore deve:
7.Quali sono le conseguenze legali in caso di violazione di tali obblighi relativi al secondo periodo?
L’inadempimento a tali obblighi posti a carico sia del costruttore che del rivenditore rende il contratto di compravendita nullo e privo di effetti.
8. Quali informazioni devono essere contenute nell’”Interim Disclosure Statement”?
Le informazioni che devono essere presenti nell’Interim Disclosure Statement sono elencate nell’art. 13 delle Directions. Esso deve essere firmato dal costruttore e deve prevedere, fra le altre:
9. Garanzia del costruttore
Ai sensi dell’art. 32 delle Directions, il costruttore si assume la garanzia delle corrispondenza al vero delle informazioni contenute nell’Interim Disclosure Statement e se entro 2 anni dalla data di consegna dell’unità emerge che tali informazioni non erano corrette, il costruttore sarà responsabile dei relativi danni nei confronti dell’acquirente finale (quindi anche in caso di successive rivendite).
10. Obblighi a partire dalla fine del secondo periodo
Una volta terminato il secondo periodo, in relazione alla vendita di “proposed unit” si applica la seguente disciplina:
Fra le informazioni contenute nel menzionato Full Discosure Stamente di cui al citato art. 4 sono ricomprese:
11. Quali sono le conseguenze legali in caso di violazione dell’obbligo di fornire il Full Disclosure Statement?
Qualora non sia stato consegnato il Full Disclosure Statement, sia in caso di vendita da parte del costruttore sia in caso di rivendita, il relativo contratto di compravendita è nullo e privo di effetti.
12. Quali sono le conseguenze legali in caso di informazioni mancanti, inaccurate od incomplete nel Full Disclosure Statement?
Ai sensi dell’art. 5 delle Directions, il costruttore si assume la garanzia delle corrispondenza al vero delle informazioni contenute nel Full Disclosure Statement e se entro 2 anni dalla data di consegna dell’unità emerge che tali informazioni erano incorrette o non complete, il costruttore sarà responsabile dei relativi danni nei confronti dell’acquirente finale (quindi anche in caso di successive rivendite).
(dicembre 2010)
