Fino al 2006 la proprietà immobiliare a Dubai, di fatto, non era regolata poiché mancava un registro ufficiale degli immobili.
Inoltre, per lo straniero non era possibile acquisire la piena proprietà dell’immobile ma solo una proprietà temporanea.
Pertanto gli acquisti immobiliari potevano presentare seri rischi per i soggetti non addetti ai lavori.
Nell’ottica di rassicurare gli investitori e di creare un mercato solido e trasparente, nel 2006 è stata introdotta a Dubai la legge n. 7/2006 che prevede anzitutto la registrazione del diritto di proprietà sull’immobile in un apposito registro (paragonabile al nostro catasto) tenuto e gestito da un ente governativo.
La legge ha introdotto poi un ulteriore elemento di novità laddove consente anche agli stranieri – siano essi persone fisiche o giuridiche - di acquisire la piena proprietà (o il diritto di locazione per 99 anni) di immobili siti in determinate aree di Dubai designate dal Governo (c.d. freehold property area).
In tutte le altre aree, invece, solo i cittadini o le società degli Emirati Arabi o dei Paesi del Golfo possono acquisire la proprietà piena dell’immobile.
Le aree designate a favore degli stranieri sono elencate nel Regolamento n. 6 del 2006, che prevede 23 zone di “freehold property”.
La legge ha affidato ad uno speciale ente governativo, il Dubai Land Department (detto anche DLD) il compito di mantenere il registro della proprietà immobiliare, in cui deve essere iscritta qualsiasi vicenda e transazione relativa ad un immobile.
In assenza di tale registrazione la transazione verrà considerata invalida e priva di effetto.
Tale registro, denominato Land Register, è un registro elettronico tenuto dal DLD in cui vengono specificati i dati descrittivi dell’immobile, la sua posizione ed i diritti ed i pesi su di esso gravanti.
Le risultanze del registro hanno valore di prova legale a meno che non sia dimostrato che sono il frutto di frode o contraffazione.
Una volta registrato il contratto che attribuisce la proprietà dell’immobile, il DLD rilascia a favore dell’avente diritto un “certificato di proprietà” (c.d. title certificate) che è l’unico documento che fa fede circa il diritto di proprietà sul bene.
Il DLD non solo ha giurisdizione esclusiva per registrare i diritti di cui si è detto, ma ha inoltre poteri molto estesi in merito al controllo giuridico e fisico degli immobili, potendo compiere ispezioni di varia natura.
Nel caso di condomini (orizzontali o verticali) nel registro è indicato solo un numero relativo all’appezzamento di terreno su cui essi sono costruiti e poi vi è l’indicazione specifica che precisa il titolare delle singole unità, i vari piani e le parti comuni.
Nel registro vengono anche inseriti i dati relativi al Condominio in cui potrebbe essere inserita l’unità immobiliare e sono presenti i documenti condominiali (regolamento e statuto dell’associazione dei condomini).
Si deve segnalare che la violazione dell'impegno di trasferire un diritto su un immobile dà luogo solo a responsabilità patrimoniale del promittente e non determina alcun diritto ad ottenere una sentenza di condanna al trasferimento forzoso della proprietà.
In definitiva, la legge in esame ha creato un clima di maggiore sicurezza e confidenza nell’acquisto di immobili a Dubai, dato che garantisce la proprietà piena e la tenuta di un registro simile al nostro catasto che offre certezza alle transazioni immobiliari.
Grazie alla possibilità di registrare i diritti e gli oneri sulle singole unità immobiliari, è ora anche più semplice ottenere finanziamenti ipotecari (vedi legge sulle ipoteche).
Documenti necessari per registrare il titolo di proprietà presso il DLD
Lo straniero che intende registrare il titolo di proprietà del proprio immobile situate nelle designate aree “freehold”, deve depositare presso il DLD i seguenti documenti: