Importanti modifiche alla legge che regola gli immobili non ancora costruiti

Il 30 aprile 2009 è entrata in vigore la legge n. 9 del 2009 che ha modificato gli artt. 2 e 11 della Legge n. 13 del 2008 che ha istituito il Registro della proprietà immobiliare in corso di costruzione  (c.d. Interim Real Estate Register) e che, di fatto, regola il mercato degli immobili off-plan (ossia non ancora costruiti).
 
In buona sostanza, la legge n. 9/2009 introduce una disciplina molto dettagliata nei casi di inadempimento del compratore, stabilendo che:
 
.           il costruttore deve informare il Land Department il quale a sua volta invierà una diffida al compratore invitandolo ad adempiere entro 30 giorni;
 
.           qualora l’inadempimento persista, vengono previste una serie di situazioni a seconda del grado di avanzamento della costruzione:
 
1.                  Se il progetto è stato completato all’80%, il costruttore può trattenere tutto quanto già pagato e richiedere al compratore di saldare il rimanente. Se ciò non fosse possibile, il costruttore potrà richiedere che la proprietà sia venduta all’asta per soddisfarsi sul ricavato.
2.                  Se il progetto è stato completato al 60%, il costruttore può risolvere il contratto e trattenere e/o richiedere fino al 40% del prezzo originario.
3.                  Se il progetto è stato iniziato ma la costruzione non ha raggiunto il 60%, il Costruttore può risolvere il contratto e richiedere/trattenere fino al 25% del prezzo originario.
4.                  Se la costruzione non è iniziata per ragioni indipendenti dal controllo del Costruttore il quale non è incorso in alcuna negligenza o omissione, il Costruttore può risolvere il contratto e trattenere fino al 30% di quanto pagato dal compratore.
 
La legge specifica inoltre quanto segue:
 
Con il termine “costruzione” di cui ai precedenti numeri 3 e 4 si intende il caso in cui il terreno è stato consegnato all’appaltatore  ed i lavori sono iniziati secondo i progetti approvati dalle Autorità competenti.
 
Il Costruttore deve restituire la differenza dovuta al compratore entro il periodo di 1 anno dalla data della risoluzione o entro 60 giorni dalla data in cui l’unità è stata rivenduta.
 
In ogni caso, il RERA può decidere di cancellare un progetto ed in tal caso il Costruttore deve restituire integralmente le somme versate sull’Escrow Account dal compratore.
 
La legge si applica solo alle unità non ancora costruite, poiché negli altri casi la disciplina del rapporto sarà quella stabilità nel contratto.
 
La legge si applica anche retroattivamente, ossia a tutti i contratti conclusi prima del 30 aprile 2009.
 
La legge appare chiaramente finalizzata a proteggere il Costruttore, come dimostrato dal fatto che nulla si dice nel caso – non certo raro – in cui sia il Costruttore ad essere inadempiente rispetto alle obbligazioni contrattuali.
 
Peraltro, proprio un’attenta lettura della legge consente di individuare una serie di appigli giuridici che potrebbero essere utilizzati dagli acquirenti per chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione dell’acconto versato.
 
Mi riferisco all’ipotesi di cui al punto 4, poiché la formulazione della clausola lascerebbe spazio al compratore di provare che la costruzione non è iniziata per fatto e colpa del Costruttore e che quindi egli deve restituire tutto quanto ricevuto, oltre agli interessi.
 
Anche la specificazione che per costruzione si intende inizio effettivo dei lavori consentirebbe di superare il concetto, attualmente in auge tra i Developer, secondo cui il progetto è iniziato anche quando sono stati solamente predisposti i documenti ed ottenute le autorizzazioni, senza alcuna attività di cantiere.
 
Sarà poi importante verificare in che modo, in che termini e secondo quali criteri il RERA procederà a cancellare i progetti e come dovranno comportarsi gli acquirenti per riottenere i soldi versati.