I nuovi obblighi di informazione a tutela dell’acquirente di proprietà immobiliari

In base all’art. 32 della legge sulla proprietà condominiale (Legge n. 28 del 2007) il direttore del Land Department di Dubai ha la facoltà di introdurre linee guida ed istruzioni per rendere effettiva la normativa.

In data 13 aprile 2010 (c.d. “effective date”) sono state pubblicate una serie di istruzioni (“directions”) relative alla gestione della proprietà condominiale. In tali directions sono contenute anche alcune norme aventi lo scopo di rendere trasparente l’atto di compravendita e tutelare quindi il consumatore-acquirente, elencando tutte le informazioni che devono essere fornite a coloro che intendono acquistare una proprietà immobiliare a Dubai all’interno di progetti in regime di condominio.

Qui di seguito verranno analizzati i tratti salienti di questa disciplina.

1. Chi è tenuto a rispettare le disposizioni di questa nuova normativa volta alla trasparenza del mercato immobiliare?
   • i costruttori che vendono “proposed unit” in progetti approvati
   • acquirenti che rivendono a terzi “proposed unit” in progetti approvati
2. Che cosa si intende per “proposed unit”?
   “Proposed Unit” è definita come un’unità immobiliare:
   • sita in un progetto in corso di costruzione o approvato ma non ancora iniziato che diverrà, una volta completato, soggetto alla normativa di cui alla legge condominiale (c.d. Strata Law) e quindi, di fatto, tutte le torri ed i complessi residenziali con ville a schiera;
   • sita in un progetto già finito dove il certificato di proprietà non è stato ancora emesso dal Land Department ed il venditore è il costruttore.
3. Che cosa si intende per “progetto approvato”?
   • un progetto per cui alla “effective date” (13 aprile 2010) sono state già vendute o rivendute delle unità;
   • un progetto per cui il costruttore ha già fatto tutto quanto necessario affinché, entro un periodo di tre mesi dalla “effective date” (detto anche “primo periodo”), sia messo in vendita sul mercato.
4. Obblighi per il “primo periodo”
   Durante il “primo periodo” (sia in caso di vendita che di rivendita di una “proposed unit” all’interno di un “progetto approvato”) il venditore deve allegare al contratto di compravendita una informazione sulle caratteristiche generali del progetto (c.d. “notice to purchaser”) nella forma approvata dal RERA (Real Estate Regulatory Agency).
5. Quali sono le conseguenze legali in caso di violazione di tale obbligo?
   Se il costruttore o il rivenditore non adempiono all’obbligo di allegare al contratto di compravendita tale “notice to purchaser”, il contratto di compravendita è nullo e privo di effetti.
6. Obblighi per il “secondo periodo”
   Il “secondo periodo” è definito come quel periodo che inizia dopo la fine del primo periodo e termina alla fine dei successivi sei mesi (in pratica, il 13 novembre 2010).
   Durante il secondo periodo, in caso di vendita di una “proposed unit”, il costruttore deve:
   • allegare al contratto di compravendita la “notice to purchaser”
   • fornire all’acquirente una dichiarazione dettagliata sul progetto (c.d. Interim Disclosure Statement).
   Durante il secondo periodo, in caso di rivendita della “proposed unit”, il rivenditore deve:
   • allegare al contratto di compravendita la “notice to purchaser”
   • fornire all’acquirente una dichiarazione dettagliata sul progetto (c.d. Interim Disclosure Statement) che deve aver ricevuto dal costruttore.
7. Quali sono le conseguenze legali in caso di violazione di tali obblighi relativi al secondo periodo?
   L’inadempimento a tali obblighi posti a carico sia del costruttore che del rivenditore rende il contratto di compravendita nullo e privo di effetti.
   
8. Quali informazioni devono essere contenute nell’”Interim Disclosure Statement”?
   Le informazioni che devono essere presenti nell’Interim Disclosure Statement sono elencate nell’art. 13 delle Directions. Esso deve essere firmato dal costruttore e deve prevedere, fra le altre:
   • la descrizione del progetto
   • la destinazione dell’area e quindi delle unità (residenziale, ufficio, hotel, etc.)
   • la descrizione delle caratteristiche del progetto in relazione all’impatto ambientale
   • la descrizione delle strutture comuni del progetto (piscina, palestra, etc.) utilizzabili da tutti i condomini e quelle solo a pagamento
   • la descrizione degli eventuali arredamenti dell’unità forniti gratuitamente dal costruttore
   • la piantina dettagliata dell’unità, redatta in conformità a quanto stabilito dalla legge
   • l’elenco dei materiali e delle finiture delle parti comuni e dell’unità
   • informazioni in merito ai contratti di fornitura che verranno stipulati dal Condominio (energia, acqua, etc.)
   • qualora la costruzione non sia ancora iniziata, l’indicazione della data stimata per gli inizi dei lavori
   • qualora la costruzione non sia ancora terminata, l’indicazione della data stimata per la consegna dell’unità
   • la dichiarazione esplicativa degli obblighi dell’acquirente in merito al condominio
9. Garanzia del costruttore
   Ai sensi dell’art. 32 delle Directions, il costruttore si assume la garanzia delle corrispondenza al vero delle informazioni contenute nell’Interim Disclosure Statement e se entro 2 anni dalla data di consegna dell’unità emerge che tali informazioni non erano corrette, il costruttore sarà responsabile dei relativi danni nei confronti dell’acquirente finale (quindi anche in caso di successive rivendite).
10. Obblighi a partire dalla fine del secondo periodo
    Una volta terminato il secondo periodo, in relazione alla vendita di “proposed unit” si applica la seguente disciplina:
    
    • prima che l’acquirente firmi il contratto di acquisto con il costruttore:
      il costruttore deve dare all’acquirente una dichiarazione scritta firmata dal legale rappresentante del costruttore contenente tutte le informazioni elencate nell’art. 4 delle Directions (c.d. Full Disclosure Statement);
    • prima che l’acquirente firmi il contratto di riacquisto con il rivenditore (ossia colui che ha acquistato l’unità dal costruttore o da altro rivenditore):
      il rivenditore deve dare all’acquirente il Full Disclosure Statement di cui all’art. 4 delle Directions ricevuto dal costruttore.
    Fra le informazioni contenute nel menzionato Full Discosure Stamente di cui al citato art. 4 sono ricomprese:
    • tutte le informazioni che devono essere inserite nell’Interim Disclosure Statement
    • le caratteristiche di impatto ambientale dell’edificio
    • una copia del regolamento condominiale
    • una copia del regolamento di gestione del condominio
    • il budget sui fondi da depositarsi per la gestione condominiale per i due anni successivi
    • il budget sulle spese di gestione condominiale per i due anni successivi.
11. Quali sono le conseguenze legali in caso di violazione dell’obbligo di fornire il Full Disclosure Statement?
    Qualora non sia stato consegnato il Full Disclosure Statement, sia in caso di vendita da parte del costruttore sia in caso di rivendita, il relativo contratto di compravendita è nullo e privo di effetti.
12. Quali sono le conseguenze legali in caso di informazioni mancanti, inaccurate od incomplete nel Full Disclosure Statement?
    Ai sensi dell’art. 5 delle Directions, il costruttore si assume la garanzia delle corrispondenza al vero delle informazioni contenute nel Full Disclosure Statement e se entro 2 anni dalla data di consegna dell’unità emerge che tali informazioni erano incorrette o non complete, il costruttore sarà responsabile dei relativi danni nei confronti dell’acquirente finale (quindi anche in caso di successive rivendite).

(dicembre 2010)