Il Governo di Dubai nel 2007 ha emanato la Legge n.8 denominata “Escrow accounts of real estate development”.
Gran parte degli edifici in costruzione o già costruiti a Dubai sono enormi grattacieli o complessi immobiliari composti da decine di appartamenti.
Si è quindi posto il problema di regolamentare i rapporti tra condomini e gestire le numerose ed a volte assai estese parti comuni, composte da servizi di varia natura.
A seguito della pubblicazione sulla gazzetta ufficiale di Dubai del 31 dicembre 2007, il 1° aprile 2008 è entrata in vigore la Legge n. 27 del 2007 che disciplina la proprietà condominiale (c.d. Strata Law).
Il Dipartimento del territorio di Dubai (Dubai Land Department) dovrà poi emanare tutta una serie di norme regolamentari che consentiranno di dare applicazione pratica ai principi esposti nella Legge.
Tale Legge ha lo scopo di regolare l’amministrazione quotidiana del condominio, introducendo un sistema chiaro e semplice dei diritti e doveri dei proprietari degli appartamenti, dell’associazione dei condomini e dell’amministratore del condominio.
La Legge riguarda l’amministrazione delle parti comuni quali i parcheggi, i servizi antincendio, l’aria condizionata, gli ascensori, le piscine, le palestre, i giardini (collettivamente denominate “strata” in molti paesi anglosassoni).
I punti essenziali della Legge, formata da 33 articoli, sono i seguenti.
Registrazione del titolo di proprietà condominiale
La Strata Law richiama espressamente le disposizioni della Legge n. 7 del 2006 per regolamentare le registrazione del titolo di proprietà avente ad oggetto un’unità inserita in un condominio.
Pertanto, tutte i titoli di proprietà relativi ad unità inserite in un condominio dovranno essere registrati in uno speciale registro tenuto dal Dubai Land Department.
Concetto di condominio
Le aree comuni di un immobile sono suddivise, mediante quote indivise, tra tutti i singoli proprietari secondo quanto previsto dall’atto costitutivo del condominio (Master Community) e l’associazione dei condomini (Owner Association) avrà il compito di gestire e amministrare queste parti comuni.
La definizione di proprietà condominiale (Jointly Owned Property) abbraccia due concetti di suddivisione: suddivisione all’interno di un edificio in cui vengono create aree comuni (suddivisione verticale) e suddivisione di tipo orizzontale tra terreni in cui vengono create delle zone comuni.
Creazione del condominio
Al momento della individuazione delle parti comuni, il Costruttore può riservarsi il diritto di: 1. mantenere la proprietà di tutte le parti comuni; 2. mantenere la proprietà di sole alcune parti comuni; 3. non mantenere la proprietà di alcuna parte comune.
Le parti comuni non possono mai essere divise e non possono formare oggetto di atti di disposizioni separati rispetto alle unità immobiliari.
Regolamento Condominiale
Il regolamento di condominio e lo statuto dell’associazione dei condomini formano parte del certificato di proprietà dell’unità immobiliare e devono essere depositati presso il Dubai Land Department.
Associazione dei Condomini
L’associazione dei condomini è un ente no-profit composto dai proprietari delle unità e costituita al momento della vendita della prima unità.
Ha un consiglio eletto dall’assemblea generale (da 3 a 7 membri) ed è responsabile per l’amministrazione, la manutenzione ed il funzionamento delle aree comuni.
I proprietari, tramite l’associazione, potranno pertanto partecipare direttamente alla gestione economica delle spese di amministrazione delle parti comuni.
I condomini potranno sempre nominare un amministratore del condominio, spesso una società, cui delegare l’amministrazione delle Condominio.
Ciascun condomino ha diritto di partecipare e di votare all’assemblea dei condomini in proporzione alle quote di proprietà comune, così come indicate nel regolamento di condominio.
L’associazione è ente separato rispetto ai suoi membri e pertanto è soggetto di diritti e doveri e può essere sia agire che difendersi in giudizio.
Pagamenti e Assicurazione
Ogni proprietario dell’associazione deve pagare annualmente le spese condominiali di sua competenza, per coprire i costi di gestione ed amministrazione delle parti comuni.
Le spese vengono suddivise in proporzione alle quote di proprietà condominiale.
Il costruttore è tenuto al pagamento delle spese condominiali in relazione alle unità non ancora vendute.
I condomini non possono evitare il pagamento delle spese comuni rinunciando ai propri diritti sulle parti comuni.
L’associazione ha un diritto di “pegno” sulle unità a garanzia del pagamento delle spese condominiali e tale onere si trasferisce con l’unità.
L’associazione deve sottoscrivere un’assicurazione per danni all’edificio ed un’assicurazione contro i danni che possono subire i condomini ed i terzi all’interno delle parti comuni.
I pagamenti dei relativi primi verranno suddivisi fra i condomini.
Disposizioni relative alle unità all’interno del condominio
Le unità all’interno di un condominio così come l’interesse sulle parti comuni possono essere soggetti a vendita ed ipoteca in favore delle banche.
Peraltro, l’interesse sulle parti comuni non può essere ceduto senza la cessione della singola unità cui si riferisce.
I conduttori delle unità all’interno del condominio sono tenuti a rispettare il regolamento di condominio e lo statuto dell’associazione dei condomini.
Decoro e modifiche strutturali
La Legge prevede che, salvo espressa autorizzazione dall’assemblea dei condomini o se previsto dal regolamento condominiale, nessun condomino può apportare modifiche strutturali o all’apparenza esteriore della propria unità o di parte delle parti comuni che possano pregiudicare l’apparenza esterna del Condominio.
Comproprietà di un’unità all’interno di un condominio
Un’unità condivisa fra due o più soggetti non può essere fisicamente divisa a meno che non vi sia l’approvazione del Dubai Land Department.
La Strata Law prevede il diritto di prelazione a favore del contitolare dell’unità nel caso in cui l’altro decida di vendere la propria quota di proprietà.
Il diritto di prelazione non si applica però nel caso di cessione a favore del coniuge, discendenti, genitori, fratelli, sorelle o loro figli.
Qualora la vendita venga effettuata ad un prezzo inferiore rispetto a quello offerto agli altri comproprietari, questi ultimi avranno diritto a richiedere il risarcimento del danno.
Responsabilità del costruttore per le parti comuni
In base alla Legge il costruttore rimarrà responsabile per 10 anni dalla data dall’emissione del certificato di conclusione dei lavori (property’s completition certificate) per le riparazioni relativi a vizi strutturali dell’edificio.
Il Costruttore è inoltre responsabile per 1 anno per i difetti meccanici, elettrici, sanitari ed idraulici.
