La legge sulla vendita di unita' ancora da costruire o in corso di costruzione (Off Plan Law)
Lo scopo della Legge
La Legge n. 13 del 2008, denominata anche “Legge sulla Pre-registrazione” (di seguito anche “Off-Plan Law”), è in vigore dal 31 agosto 2008 ed introduce una serie di misure finalizzate a proteggere gli investitori che acquistano unità immobiliari non ancora costruite o in corso di costruzione (c.d. “off-plan”).
Il primo passo verso la tutela degli investitori è stata l’emanazione della Legge n. 8 del 2007, denominata anche “Legge sul conto Escrow” (di seguito anche “Escrow Law”) che impone a tutti i costruttori che desiderano vendere unità immobiliari ancora in costruzione di ottenere preventivamente un’autorizzazione dal Dipartimento del territorio di Dubai (Dubai Land Department) e di aprire un conto corrente fiduciario (c.d. escrow account), specificatamente dedicato al progetto immobiliare e gestito da un intermediario autorizzato (c.d. trustee) (sul punto vedi anche l’articolo sull’escrow account).
Appare quindi evidente che lo scopo primario della Escrow Law è stato quello di approntare una protezione di carattere finanziario agli acquirenti di immobili.
Diversamente, lo scopo della “Off-Plan Law” è quello di affiancare a questa protezione finanziaria anche un meccanismo di protezione di carattere contrattuale.
Difatti, in passato fino a che l’unità immobiliare non era stata completata l’acquirente non poteva registrare il proprio certificato di proprietà (c.d. title deed) nel registro appositamente costituito e gestito dal Dubai Land Department, ma poteva solo vantare una serie di diritti di carattere negoziale nei confronti del costruttore/venditore.
Il contenuto della Off-Plan Law
La Legge istituisce anzitutto un nuovo registro per le proprietà immobiliari non ancora costruite o in corso di costruzione (c.d. “Interim Real Estate Register”) in cui devono essere registrati tutti i contratti aventi ad oggetto tali proprietà.
Per proprietà immobiliari si intendono sia immobili che terreni.
E’ previsto un termine di 60 giorni dall’entrata in vigore della Legge entro cui i costruttori devono registrare nell’”Interim Real Estate Register” tutti i contratti già conclusi in relazione a proprietà in corso di costruzione.
Una volta che la costruzione è completata ed è stato rilasciato il certificato di completamento dei lavori, i costruttori devono registrare il progetto nel Registro Principale tenuto dal Dubai Land Department.
Questo procedimento includerà il trasferimento dal registro “temporaneo” a quello “definitivo” del certificato di proprietà di tutte le unità già vendute in precedenza.
Qualora il costruttore non vi provvedesse, l’acquirente ha diritto di richiedere al Dubai Land Department direttamente l’emissione a suo favore del certificato di proprietà, purché dimostri di aver pagato completamente il prezzo del bene.
Tasse
La tassa per registrare il contratto di compravendita relativo all’unità in corso di costruzione o per il suo trasferimento nell’Interim Real Estate Register è pari al 2% del prezzo indicato in contratto, vale a dire lo stesso importo che si paga per registrare il contratto nel registro principale.
Usualmente il venditore e l’acquirente dividono tale importo, fermo restando che le parti sono libere di accordarsi diversamente.
Va poi detto che il passaggio dal registro “Interim” al registro principale e la registrazione dell’immobile in quest’ultimo registro, con conseguente rilascio del certificato di proprietà, non comporterà alcuna spesa ulteriore rilevante.
Trasferimento della proprietà in corso di costruzione
L’Interim Register di fatto sostituisce i registri che venivano tenuti dai costruttori per tenere nota delle compravendite delle unità in corso di costruzione.
La Legge, eliminando questo potere in capo ai costruttori e trasferendolo al Dubai Land Department, consente agli acquirenti di essere sicuri che i loro diritti saranno registrati e protetti.
Bisogna peraltro evidenziare che in caso di rivendita delle unità in corso di costruzione il costruttore dovrà pur sempre partecipare alla transazione.
In questo caso, però, la Legge stabilisce che il costruttore non possa richiedere alcuna somma alle parti (acquirente o venditore), se non le “spese amministrative” approvate dal Dubai Land Department.
Al riguardo non risultano ancora emessi i regolamenti attuativi, ma si ritiene che tali spese amministrative, relative essenzialmente all’emissione di un certificato di non obbiezione al trasferimento, varieranno da AED 3.000 (Euro 650,00) a AED 5.000 (Euro 1.100,00) in relazione alle circostanze concrete.
Ipoteche
La Legge prevede che le unità immobiliari registrate nell'“Interim Register” possano essere “vendute, ipotecate o disposte in altri modi legali”.
Con specifico riferimento all’ipoteca, occorre esaminare la norma insieme alle disposizioni contenute nella Legge n. 14 del 2008 concernente le Ipoteche (c.d. Mortgage Law; vedi sul punto l'articolo relativo).
L’art. 24 della Mortgage Law prevede che l’acquirente di una proprietà non ancora costruita o in corso di costruzione può rilasciare un’ipoteca a titolo di garanzia di un suo debito, purché l’unità sia registrata nell’Interim Register.
In altri termini, è possibile ottenere un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’unità in corso di costruzione a condizione che il contratto sia registrato nell’Interim Register di modo che l’ipoteca possa poi essere a sua volta iscritta nel registro principale una volta che verrà rilasciato il certificato di proprietà a favore dell’acquirente.
Momento di inizio delle vendite di unità da costruire
La Legge stabilisce che nessun costruttore può iniziare a vendere unità da costruire fino a che, in primo luogo, non abbia preso possesso del terreno su cui insisterà la costruzione e, in secondo luogo, le competenti autorità non abbiano rilasciato tutti i permessi e le autorizzazioni ad iniziare il progetto (compresa l’apertura del conto escrow).
Allo stesso modo, prima del verificarsi di tali condizioni, il costruttore non può concludere contratti “informali” per la vendita delle unità.
Tali disposizioni mirano ad evitare che il costruttore vada sul mercato prima di un adeguato avanzamento del progetto, diversamente da quanto avveniva in precedenza.
Risoluzione del contratto
La Legge prevede un nuovo schema per consentire al costruttore di risolvere il contratto a causa dell’inadempimento dell’acquirente all’obbligo di pagare il prezzo convenuto.
L’art. 11 stabilisce che in caso di mancato pagamento di una rata di prezzo il costruttore deve informare il Dubai Land Department il quale, se accerta l’effettivo inadempimento, intimerà al compratore di provvedervi entro un termine di 30 giorni, mediante lettera raccomandata o e-mail.
Una volta trascorso tale periodo di grazia senza adempimento da parte del compratore, il costruttore avrà diritto di risolvere il contratto.
Una volta risolto il contratto, il costruttore dovrà peraltro restituire al compratore tutto quanto percepito, potendo trattenere solo una somma che non potrà essere superiore al 30% di quanto versato dall’acquirente.
Ne deriva che sono ora considerate nulle ed inefficaci quelle disposizioni contrattuali, molto utilizzate in precedenza, che davano al costruttore il diritto di trattenere tutte le somme già versate o comunque una percentuale (variabile fra il 25% ed il 40%) del prezzo complessivo dell’immobile.
Variazioni nelle dimensioni dell’unità immobiliare
Le Legge affronta anche una questione di fatto molto delicata, poiché è stata spesso all’origine di discussioni fra il costruttore e l’acquirente.
Di solito il contratto di compravendita prevede le dimensioni dell’unità immobiliare, ma può a volte accadere che al momento della realizzazione le misure siano non corrette per eccesso o per difetto.
Secondo la Legge, se l’unità risulta essere più grande di quanto originariamente previsto, il costruttore non avrà comunque alcun diritto di richiedere un’integrazione di prezzo, diversamente da quanto avveniva in passato.
Qualora invece l’unità risulti essere più piccola, il costruttore dovrà “compensare” l’acquirente, sempre che la riduzione non abbia carattere marginale.
Sebbene i regolamenti esplicativi di questa norma non sono stati ancora emessi, si ritiene che una riduzione abbia carattere “marginale” quando vari dal 7% al 10%.
Il Registro degli agenti immobiliari
La Legge, infine, prevede che ogni costruttore che intenda vendere sul mercato i propri prodotti immobiliari attraverso agenti immobiliari deve servirsi solo di agenti che sono registrati presso il Registro dei Broker tenuto dal Dubai Land Department in conformità a quanto stabilito dalla Legge n. 85 del 2006.
Inoltre, ogni accordo tra il costruttore ed il broker dovrà essere inserito nel predetto registro.
