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Studio Legale a Dubai e Abu Dhabi

Negoziare un contratto di affitto negli Emirati

05.04.2011


Nell’ultimo periodo si stanno affacciando sul mercato immobiliare di Dubai un gran numero di nuove unità, sia ad uso residenziale che ad uso commerciale o ufficio, e quindi coloro che sono interessati ad un affitto hanno un ampio ventaglio di scelte.

L’aumento dell’offerta rende la posizione dei possibili inquilini molto più forte nelle trattative con i proprietari per cui si possono spuntare condizioni assai favorevoli nei contratti di affitto.

Qui di seguito verrà svolta una breve panoramica sulle principali clausole dei contratti che possono essere oggetto di trattative tra le parti.

Durata del rapporto: Il proprietario di solito preferisce stipulare un contratto con una durata assai lunga, di modo da avere una rendita garantita per un lungo periodo di tempo. D’altro canto l’inquilino deve essere consapevole che dopo alcuni anni è probabile che si possano trovare offerte migliori sul mercato. Pertanto, potrebbe cercare di negoziare il diritto di poter risolvere il contratto dopo un periodo di tempo non troppo lungo ovvero stipulare fin da subito un contratto per una durata non troppo estesa, garantendosi il diritto di poter rinnovare automaticamente il contratto alla scadenza alle medesime condizioni precedentemente pattuite.

Pagamento del canone di locazione: in precedenza i proprietari richiedevano che l’inquilino consegnasse al momento della firma del contratto una serie di assegni post datati recanti l’intero importo dovuto a titolo di affitto per l’intero periodo. Tenuto conto delle implicazioni legali conseguenti al protesto di assegni, gli inquilini sono sempre più restii ad acconsentire a questa modalità di pagamento.

Un possibile compromesso potrebbe essere quello di consegnare assegni post-datati solo per la successiva annualità e non per l’intero periodo, con l’impegno del proprietario di restituirli se la locazione termina in anticipo.

Riparazioni: Il proprietario si aspetta che l’inquilino a) riconosca che i locali sono in buono stato manutentivo alla data di entrata b) mantenga i locali nel medesimo stato durante il corso della locazione c) restituisca i locali così come li ha ricevuti. Sul punto l’inquilino potrebbe prevedere che i costi per le eventuali riparazioni determinati dall’usura e dal tempo siano a carico del proprietario.

Assicurazione: quando i locali affittati fanno parte di un più grande immobile di proprietà del locatore, quest’ultimo usualmente desidera riservarsi il diritto di stipulare tutte le necessarie assicurazioni, dividendo però il costo tra i vari inquilini.

A fronte del pagamento del premio assicurativo, gli inquilini dovrebbero però specificare nel contratto che sia il proprietario ad effettuare le riparazioni che sono conseguenza di danni coperti dall’assicurazione.

Modifiche: di norma il contratto di locazione contiene una previsione che impedisce all’inquilino di apportare modifiche ai locali senza il previo consenso del proprietario. Per evitare ritardi in caso sia necessario apportare delle modifiche prima dell’entrata nei locali, si dovrebbe specificare fin dal contratto di locazione quali opere possono essere svolte dall’inquilino senza la previa autorizzazione del proprietario.

Si dovrebbe inoltre chiarire se l’inquilino, al termine del contratto, è tenuto a rimuovere le modifiche per riportare i locali allo stato originario o se abbia diritto ad un compenso per eventuali migliorie.

Diritto di sub affitto: uno degli elementi più importanti per il proprietario nel caso di contratti di affitto è la capacità dell’inquilino di pagare il canone e di rispettare gli impegni assunti nel contratto. Durante il rapporto, l’inquilino potrebbe trovarsi nella condizione di non avere più convenienza a proseguire nella locazione. In questo caso il contratto dovrebbe prevedere l’eventuale diritto dell’inquilino di cedere il contratto a terzi o di subaffittare i locali.

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